Connaître la situation juridique des biens immobiliers en Espagne

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Vous voulez acheter un bien immobilier en Espagne. Vous avez visité un bien et son inspection physique a été concluante. Il correspond en beaucoup de points à la grille de critères que vous aviez établie par écrit. Il est maintenant nécessaire de passer cette belle affaire au crible et de connaître sa situation juridique…

Evitons que ne sortent des cadavres du placard ! En effet, on ne peut pas compter sur le notaire pour cette tâche. Pour cela, à nos loupes mon cher Watson, et menons l’enquête…

Avant d’aller plus loin, voici les questions pour lesquelles nous devons obligatoirement obtenir des réponses :

  • A qui le bien appartient-il ? Qui est son ou ses propriétaire(s) ?
  • Le bien est-il grevé de charges, c’est à dire est-il libre d’hypothèques, de saisies ou de tout autre type de charges?
  • Est-il actuellement en location ? Pour combien de temps encore ?
  • Est-il sujet à un régime juridique spécial tel que celui des Habitations à Loyer Modéré (Viviendas de Protección Oficial) ?
  • Si HLM ou habitations à Prix Contrôlé (Viviendas de Precio Tasado), existe-t-il une quelconque interdiction de disposer de celle-ci ou y a-t-il existence d’un droit de préemption à faveur de l’Administration ?
  • Y a t-il un syndicat de copropriété et le vendeur est-il à jour du paiement de ses charges?
  • Le vendeur est-il à jour du paiement de la taxe foncière ?
  • S’agissant d’un logement neuf ou en construction, le promoteur a-t-il bien souscrit une police d’assurance qui couvre les dommages qui peuvent se produire en raison de défauts structurels de l’immeuble ?

Un ami qui nous veut du bien : le Registro de la Propiedad

Que le bien soit en location ou non, pour obtenir des réponses à toutes les autres questions, il est nécessaire de se rapprocher du Service de la Publicité Foncière (Registro de la Propiedad) où est inscrit le bien immobilier que nous souhaitons acquérir. Il est possible de solliciter ces informations en personne, par l’intermédiaire du vendeur, de l’agence immobilière ou d’un autre professionnel. Si vous recourez aux services d’un avocat-conseil, il se rapprochera forcément de ce registre et fera les démarches pour vous.

Dans tous les cas, ces informations devront toujours être demandées avant d’effectuer tout règlement et de signer tout contrat.

Comment contacter le Registre de la propriété ?

  • Auprès de n’importe quel Registre de la Propriété espagnol en s’y déplaçant, par fax, courrier ou email. Pour identifier le registre duquel dépend le bien que vous souhaitez acheter, vous pouvez envoyer un email à l’adresse : consultas@registradores.org
  • Sur le site web du collège des Registradores de España : www.registradores.org. Une version en anglais existe : https://buyingahouse.registradores.org/. Une fois le rapport finalisé et traduit, il sera envoyé par email. Le règlement peut se faire par carte bancaire.
  • Par téléphone au (0034) 900 10 11 41.

Les documents fournis par le Registre de la Propriété

Ils prennent deux formes qui ont deux valeurs juridiques différentes :

Une note simple informative qui inclura la description du bien, sa localisation, sa surface, ses éventuelles annexes, le montant de la quote-part dans le syndic de copropriété, le régime juridique spécial si applicable (par ex. HLM), les hypothèques qui pourraient le frapper (en mentionnant son montant total, intérêts et frais en cas de retard, et durée du crédit), saisies, servitudes, possibles litiges sur la propriété, obligations fiscales, et, de manière générale, tout élément qui affecte la propriété du bien. Ce document pourra en plus reprendre toute information expressément demandée par le demandeur.
Nota Bene : La note informative n’a qu’une valeur informative. Pour cela, elle ne pourra pas être utilisé dans le cadre d’un procès pour prouver l’inexistence de charges ou d’hypothèques pour les dommages occasionnés par de quelconques erreurs et omissions.
Le Certificat de propriété et charges (Certificación de dominio y cargas). Ce document réunit le titre de propriété et l’état hypothécaire qui existent en France. Son contenu peut être plus large que celui de la note simple en ce sens qu’il pourra inclure, sur demande et justification des raisons de celle-ci, la reproduction littérale des inscriptions, ou autres informations concernant l’historique du bien.
Nota Bene : En qualité de document public signé par le registrador, le certificat permettra de prouver dans le cadre d’un procès ou face à des tiers qu’un bien donné est libre ou grevé de charges.

En outre, il est possible de consulter gratuitement le registrador au sujet de la propriété et de l’état hypothécaire d’un bien. La consultation se fait dans le cadre d’un rendez-vous et est donc orale.

Documents complémentaires à fournir par le vendeur

Le vendeur a en outre l’obligation de fournir un certain nombre de documents complémentaires :

  • Copie conforme de l’acte de vente si le bien n’est pas neuf.
  • Dernière déclaration d’Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI).
  • Un justificatif du président du syndic de copropriété attestant que le vendeur est bien à jour du paiement de ses quote-parts.
  • Un document officiel attestant qu’il n’existe aucune obligation de louer le bien.

Info de moindre importance

Concernant l’acquisition de biens par des étrangers, il peut arriver que la législation relative à la défense nationale soit applicable. Ces restrictions concernent uniquement les étrangers non communautaires, qu’ils résident ou non en Espagne, et portent sur certaines municipalités de Carthagène, détroit de Gibraltar, Baie de Cadix, Galice, zones frontalières avec le Portugal et la France, les îles espagnoles, Ceuta et Melilla. Dans ces zones dites stratégiques, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de la part de l’armée.

Conclusion

Nous venons donc de faire un point exhaustif sur l’examen de la situation juridique des biens immobiliers en Espagne. Pour tout projet d’acquisition, cherchez le conseil auprès des bonnes personnes. Gagnez du temps avec les services d’un chasseur immobilier et/ou d’un avocat. Vérifiez que les documents fournis correspondent en tout point à ceux de la liste ci-dessus avant de sortir votre plus joli stylo encre… !

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Si vous recherchez des conseils et un prestataire pour vous accompagner dans votre recherche de bien en Catalogne, visitez ce site Web : mon Petit Coin de Paradis.

Vous pouvez également visiter le guide d’achat immobilier en Espagne sur le site My Spanish Estate.

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